Egy éve 1% volt az alku, most 4–5%: mennyit engednek ma az eladók?

Az országos hírekben a lakásárak „rekordja" szerepel: a hirdetési átlagár szeptemberben átlépte az 1 millió forintot négyzetméterenként. A lezárt üzletek viszont mást mutatnak. A Duna House Barométer legfrissebb, harmadik negyedéves kiadása szerint az eladók egyre többet engednek az árból. Összeszedtem, mit jelent ez, ha lakást néznél.

Amit a Barométer mutat

A Duna House hálózatában lezárt adásvételekből készülő adat főleg Budapestről és a nagyvárosokból jön, ezért nem az egész országot méri. A tendencia viszont egyértelmű:

• Az alku nőtt. Budapesten egy éve a legtöbb lakástípusnál 1% körül volt, most jellemzően 4–5%. A vidéki téglalakásoknál az alku egy év alatt nagyjából megduplázódott: keleten 6,5%, nyugaton 7,1%.
• Lassabb az eladás. A budai panellakások átlagosan 101 nap alatt keltek el szeptemberben, egy éve még 55 nap alatt. A pesti téglalakásoknál 80-ról 96 napra nőtt az értékesítési idő.
• Az árindex csökkent. Budapesten a panelindex 525-ről 514, a téglaindex 415-ről 406 pontra esett egy negyedév alatt, mindkettő 2%-kal. A fővárosi téglalakások árszintje már a tavalyi harmadik negyedéves szint alatt van.
• Kevesebb adásvétel. A harmadik negyedévben 26 754 lakás cserélt gazdát, 22%-kal kevesebb, mint egy éve. Ennek egy része bázishatás, mert tavaly az Otthon Start indulása felhajtotta a számot. A 2024-es harmadik negyedévhez képest is 13%-kal kisebb a forgalom.
• A vevők óvatosabbak. A budapesti átlagos hitelösszeg 35,9-ről 34,4 millió forintra csökkent, a keresletindex szeptemberben 65 pont volt, tavaly szeptemberben 87.

Mit jelent ez forintban?

Egy 50 millió forintos lakásnál a 4–5%-os alku 2–2,5 millió forint különbség a kért ár és a megkötött ár között.

Két fontos megjegyzés: az alku lakásonként nagyon eltér, és a Barométer adata a Wekerle+ bejelentése (október 19.) előtti időszakot méri. Hogy az új feltételek hogyan hatnak majd a keresletre, azt még nem tudjuk.

Mit érdemes ebből kihozni, ha lakást néznél?

Nézd meg, mióta van fent a hirdetés. Ez többet elárul, mint az ár. A hirdetési ár kiindulás, a végső ár ettől eltérhet.

Kérdezd meg, mennyit engedett már az eladó. Ha az irányár már csökkent, az is információ.

A keretedet előre számold ki, mielőtt ajánlatot teszel. Ha tudod, mennyi hitel fér ki a jövedelmedből, tárgyalni is magabiztosabb. A Mennyi hitelt kaphatok? kalkulátor megmutatja, az Otthon Start és a Wekerle+ feltételeit pedig az összehasonlító kalkulátorban vetheted egymás mellé. A Wekerle+ bejelentéséről itt írtam részletesen.

Az önerőt se hagyd ki a számításból. Erről itt írtam.

A cikk tájékoztató jellegű, a Duna House Barométer 2026. III. negyedéves kiadása alapján készült (forrás: Duna House Barométer); az adatok a Duna House hálózatában lezárt ügyletekre vonatkoznak, nem reprezentálják a teljes magyar lakáspiacot. Nem minősül ajánlatnak, hitelbírálatnak, árelőrejelzésnek vagy pénzügyi tanácsnak. A lakásárak alakulását senki nem tudja előre, a hitelfelvétel feltételei pedig mindig az egyedi elbírálástól függnek.